Держат ставки: льготные кредитные программы меняют рынок недвижимости Самарской области

Как новые условия выдачи ипотеки влияют на рынок и востребованность жилищных кредитов? Продлят ли ипотеку с субсидированной ставкой? И что будет с ценами и спросом на жилье в этом году? Эти и другие вопросы, актуальные для всех, кто планирует решить квартирный вопрос, обсудили эксперты рынка недвижимости в пресс-центре Самарского областного вещательного агентства.

Фото: Дмитрий Бурлаков

Новая льготная ипотека

Жилищные кредиты с господдержкой - это займы под сниженный процент, когда разницу между рыночной и льготной ставками банку выплачивает государство. Более выгодные условия для заемщика действуют на всем периоде кредитования. Среди ипотечных программ с субсидированной ставкой в Самарской области доступны семейная ипотека, программа "Господдержка 2020-2024", IT-ипотека и сельская ипотека.

В 2023 году условия по ипотечным программам неоднократно менялись вслед за ключевой ставкой Центрального банка. Так, самый первый платеж в структуре жилищного кредита - первоначальный взнос - во многих банках увеличивался несколько раз. В том числе изменения условий затронули и ипотечные программы с господдержкой на льготных условиях.

- Самым резонансным событием в 2023 году стало увеличение первоначального взноса. В рамках "Госпрограммы 2020-2024" его размер достиг 30 %, - напомнил руководитель АКБ Абсолют Банка (ПАО) в Самаре Алексей Ларгин. - Также для ипотечных заемщиков - участников программ с господдержкой ввели принцип однократности. То есть взять кредит на льготных условиях, например IT-ипотеку, человек может всего один раз, а вот оформить семейную ипотеку можно повторно, но только при рождении еще одного ребенка и при условии, что предыдущий жилищный кредит погашен.

Фото: Дмитрий Бурлаков

---

Для части потенциальных заемщиков, которые планировали покупку квартиры в ипотеку, повышение первоначального взноса по программам с господдержкой стало стоп-фактором и вынудило отложить решение вопроса до лучших времен.

- И все же многие из тех, кто планировал покупку жилья, нашли возможность увеличить первоначальный взнос либо снизить планку потребностей, чтобы имеющихся средств хватило на кредит по новым условиям. В целом, современные покупатели жилья в ипотеку стали более вдумчиво подходить к выбору объекта недвижимости, в деталях сопоставлять цену и качество. А вот ограничение суммы льготного ипотечного кредита до 6 миллионов рублей для нашего региона не стало ощутимым. По нашей статистике, средний размер займа чуть превышал 4,5 миллиона рублей, - подчеркнул Алексей Ларгин.

Продлят или нет

Общая характеристика ипотечных программ с субсидированной процентной ставкой - их ограниченный период действия. Так, программы льготной и семейной ипотеки работают до 1 июля 2024 года. Программа для IT-специалистов завершит свое действие в декабре этого года. Самый распространенный вопрос, связанный с каждым из этих инструментов поддержки: продлят ли их на более длительный срок? Эксперты рынка недвижимости признаются: официальных решений до сих пор не принято, а прогнозы звучат разные.

- Есть вероятность, что эти программы не продлят либо условия участия существенно изменятся. В настоящее время ипотека с господдержкой остается максимально лояльной к заемщикам. Стандартные программы предлагают ставку выше 15%. В то же время по госпрограммам ставка составляет 6-8%. В денежном отношении это существенное отличие, - объясняет Алексей Ларгин.

Структура спроса

Более выгодные условия по ипотечным программам с господдержкой влияют на активность заемщиков. Эксперты рынка недвижимости отмечают, что именно субсидированная ипотека со сниженной ставкой наиболее востребована среди покупателей.

- В нашей практике на десять заемщиков, которые приобретают жилье по какой-либо госпрограмме, приходится один заемщик, покупающий вторичное жилье, - рассказала эксперт рынка недвижимости, член Поволжской Гильдии Риэлторов Светлана Савосина. - То есть соотношение 90 % к 10 %: льготная ипотека куда популярнее.

Фото: Дмитрий Бурлаков

---

При этом спрос на льготную ипотеку на протяжении последнего года рос поступательно. Алексей Ларгин поделился статистикой Абсолют Банка:

- В январе 2024 года мы наблюдали не типичную для этого периода динамику: специалисты банка выдали на 32 % ипотечных кредитов больше, чем в декабре 2023 года. Хотя обычно именно в конце года число сделок оказывается существенно выше. Динамика выдачи займов по госпрограммам растет: 93 % от общего числа выданных кредитов в январе и 95 % - в феврале.

Действовать или подождать?

Насколько выгодно продавать и покупать жилье сейчас, продолжат ли расти цены на квартиры - сегодня эксперты рынка осторожны в прогнозах. Принимать решение стоит исходя из конкретной ситуации и доступных финансовых инструментов.

- Инвестиционное жилье выгодно продавать на растущем рынке, а покупать - на снижении. Однако во многих случаях ипотека по-прежнему выгоднее, чем аренда. Особенно если речь о кредите с господдержкой. В целом же, если у человека есть необходимость в покупке первой квартиры или улучшении жилищных условий, не стоит откладывать до лучших времен, - советует Светлана Савосина. - Снижения цен на жилье многие покупатели ожидали еще в прошлом году, однако его не случилось.

Фото: Дмитрий Бурлаков

---

- Мы прогнозируем, что в первом полугодии структура спроса на ипотеку будет развиваться так же, как происходило в прошлом году. В январе и феврале самым популярным инструментом в банке оказалась семейная ипотека (61 % сделок от общего объема), на втором месте - "Госпрограмма 2020-2024" (29 %), за ней - IT-ипотека (10 %). Ключевая ставка, вероятно, останется в тех же пределах. Вместе с ней и спрос на ипотеку не претерпит серьезных изменений. Иными словами, госпрограммы сохранят свою привлекательность, - резюмирует Алексей Ларгин.

В 2023 году на территории Самарской области ввели в эксплуатацию 1938,2 тысячи квадратных метров жилья, что составляет 102 % от установленного планового задания и 103 % к аналогичному показателю прошлого года. При этом 50 % от этого объема построили в городских округах региона. Такими данными поделились в областном министерстве строительства. Сейчас на территории региона строят 2,309 миллиона квадратных метров жилья в многоквартирных домах.