Юрист Елена Зимина — о судебной и правовой практике на фоне "эффекта Долиной"
Дело о продаже престижной квартиры известной артистки Ларисы Долиной под воздействием мошенников, когда покупательница осталась без заветной жилплощади и денег, потрясло не только сам рынок недвижимости, но и всех причастных к совершению сделок. Покупатели боятся приобретать "квадраты", риелторы ищут способы подстраховаться, правозащитники не понимают, как руководствоваться буквой закона на фоне уже принятых решений первых судебных инстанций. В разговоре с журналистом sovainfо.ru член исполнительного комитета самарского регионального отделения Ассоциации юристов России, замуправляющего партнера адвокатского бюро Елена Зимина высказала свое мнение относительно сложившейся ситуации.
Фото: архив "Волжской коммуны"
- Из-за дела Долиной сформировалась следующая практика: не применяется двусторонняя реституция, которая должна применяться в случае признания сделки недействительной. Суть двусторонней реституции заключается в следующем: квартира возвращается прежнему владельцу (продавцу), а добросовестный приобретатель (покупатель) получает обратно свои деньги. То есть стороны возвращаются в первоначальное состояние, существовавшее до нарушения права. Благодаря делу Долиной реституция не применяется, квартира возвращается бывшему собственнику, покупатель остается и без недвижимости, и без денег, - отмечает юрист.
Елена Зимина называет мысль о том, что покупатель должен идти в суд и взыскивать деньги с аферистов, обманувших владельца квартиры, сомнительной. А такая практика появилась после решения суда первой инстанции по делу Долиной.
Юрист видит в этом противоречие и здравому смыслу, и закону, ведь требовать средства с мошенника может только потерпевший, признанный таковым в рамках конкретного уголовного дела, то есть владелец недвижимости.
Риелторы в то же время пытаются найти механизмы, способные подстраховать сделку, в том числе справки из психдиспансера о вменяемости продавца жилья. Однако срок действия такого документа ограничен и его можно оспорить в суде. К тому же не каждый человек захочет проходить такую комиссию.
- Ранее действительно использовались эти приемы и суды учитывали эти документы. Но после дела Долиной ничего, что давало бы стопроцентную уверенность в безопасности сделки, нет, - подчеркнула Елена Зимина.
Также в информационном пространстве периодически упоминают некую "теорию заговора" среди застройщиков. Якобы, раздувая количество сообщений о квартирных аферах на "вторичке", они направляют людей в сторону "первички".
Однако Елена Зимина подчеркивает, что речи о хайпе нет: это реальные дела в судах, где покупатели (добросовестные, с деньгами на руках) теряют недвижимость:
- Суды возвращают квартиру продавцу, но не обязывают его вернуть деньги (игнорируя статью 167 ГК РФ о реституции). Это не заговор застройщиков, а системный сбой в правоприменении. Суды первой инстанции "копируют" дело Долиной, забывая о реституции. Не применять ее можно лишь в исключительных случаях (например, когда последствием недействительности сделки станет возврат имущества, оборот которого запрещен).
Юрист отмечает, что не 100 % судов пустили под кальку решение по делу Долиной, есть исключения, однако этого мало:
- Я сомневаюсь, что такие прецеденты смогут сломать сложившуюся на основе дела Долиной практику. Здесь нужны более серьезные меры, без Верховного суда РФ — никуда.
Резюмируя, Елена Зимина подчеркнула, что случай артистки стал прецедентом: по всей стране в общей сложности в первой и апелляционной инстанциях рассматривается почти 20 000 подобных дел.
- Бабушки продают квартиры, потом "вспоминают" мошенников, суды возвращают жилье. Юристы и риелторы в отчаянии. Первые — потому что теперь непонятно, как проводить сделки, невозможно гарантировать покупателям, что потом не будет иска от продавца и люди останутся и без денег, и без новоселья. Вторые — потому что в судебной практике, которая сложилась благодаря делу Долиной, есть много чего, но нет права.
Отдельно Елена Зимина обращает внимание на то, что заблуждение в мотиве сделки не является основанием для ее недействительности. Юрист объясняет: приговор по делу о мошенничестве сам по себе не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным.
- Необходимо оценивать добросовестность покупателя и результаты судебной экспертизы (в этом деле эксперты пришли к выводу, что продавец в целом понимала значение своих действий). Очень надеюсь на Верховный суд РФ, в противном случае институт купли-продажи недвижимости в России будет парализован.
Поворот не только в деле Долиной, но и в сложившейся судебной практике может наметиться завтра, 16 декабря. Верховный суд РФ рассмотрит жалобу на решения нижестоящих инстанций по иску Ларисы Долиной к Полине Лурье.
Также мы публиковали обзорный материал об "эффекте Долиной", где можно узнать о количестве подобных дел в Самарской области, а также прочитать мнение риелтора и рекомендации прокуратуры и МВД.