Ставка и спрос: как новые ипотечные условия трансформируют рынок жилья
Сергей Алешин /
За последние три месяца Банк России трижды поднимал ключевую ставку, а с сентября Правительство РФ увеличило минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке до 20%. Как отреагировали на это покупатели и риелторы, банки и застройщики, говорили на круглом столе в пресс-центре Самарского областного вещательного агентства.
Эксперты сошлись во мнении: новые условия регулятора отражаются на ценообразовании, подходах банков к ипотечным продуктам, формированию девелоперских предложений и смещению потребительского фокуса на первичном и вторичном рынках жилья.
Как рассказал руководитель АКБ Абсолют Банка (ПАО) в Самаре Алексей Ларгин, за три последних месяца в спросе на ипотечные продукты произошел разворот на 180 градусов.
По его словам, средние чеки по ипотеке существенно выросли. При этом увеличение средней суммы кредита связано не с изменением цен на недвижимость (за три месяца средняя стоимость квадратного метра в Самаре подорожала всего на 3-6 тысяч рублей). Главная причина в том, что значительная часть заемщиков резко переориентировалась на более дорогостоящий сегмент квартир, на жилье большей площади.
Президент Поволжской Гильдии Риэлторов, полномочный представитель Президента Российской Гильдии Риэлторов в Приволжском федеральном округе Ольга Пискаева отмечает, что покупатели недвижимости "ушли" на первичный рынок, поскольку новостройка выигрывает за счет качества жилья.
При этом, уверена она, увеличение первоначального взноса до 20 процентов не оказывает существенного влияния на спрос, это, скорее, психологический момент.
По словам заместителя директора по развитию группы компаний "Новый ДОН" Екатерины Вихляевой, стоимость жилья "завязана" еще и на обязательствах застройщиков перед банками.
О трендах рынка в контексте потребительского спроса и предложения девелоперов рассказала руководитель отдела продаж СК "Лидер" Елена Мироненко.
Мироненко отметила, что однокомнатные квартиры и студии, как правило, продаются в первую очередь. Зачастую они являются инвестиционными вложениями. Но дома только из "однушек" строить нельзя. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры распродаются позже. Их приобретает, как правило, конечный покупатель, который ищет жилье для себя.
Как рассказал руководитель АКБ Абсолют Банка (ПАО) в Самаре Алексей Ларгин, за три последних месяца в спросе на ипотечные продукты произошел разворот на 180 градусов.
- В июле доля выдач по льготным программам составляла всего 19 процентов, а по собственным программам банка – 81 процент. В сентябре эти показатели поменялись местами: объем выдач по льготным программам достиг рекордных 84 процентов, а по собственным сократился до 16 процентов. Прежде всего эта динамика связана с неоднократным повышением ключевой ставки Центробанком. Вслед за главным финансовым индикатором корректировали ставки по собственным ипотечным программам и все банки, - пояснил Ларгин.Фото: Екатерина Ершова
По его словам, средние чеки по ипотеке существенно выросли. При этом увеличение средней суммы кредита связано не с изменением цен на недвижимость (за три месяца средняя стоимость квадратного метра в Самаре подорожала всего на 3-6 тысяч рублей). Главная причина в том, что значительная часть заемщиков резко переориентировалась на более дорогостоящий сегмент квартир, на жилье большей площади.
- Заемщики действовали по принципу: "А вдруг потом условия станут хуже? Надо брать сейчас и по максимуму", - рассказывает руководитель самарского филиала банка. - Тем не менее в топе продаж в ипотеку у нас по-прежнему именно однокомнатные квартиры. По нашим наблюдениям, после повышения ставок по собственным программам банков часть заемщиков оперативно переключилась на квартиры в новостройках и приобрела их по льготным программам.По его прогнозам, в текущей рыночной конъюнктуре доля льготных программ сохранится в районе 80% и упор будет сделан на первичный рынок. Разворот в обратную сторону может начаться только после снижения ключевой ставки.
Президент Поволжской Гильдии Риэлторов, полномочный представитель Президента Российской Гильдии Риэлторов в Приволжском федеральном округе Ольга Пискаева отмечает, что покупатели недвижимости "ушли" на первичный рынок, поскольку новостройка выигрывает за счет качества жилья.
- Вместе с тем и на вторичном рынке был ажиотажный спрос, связанный с повышением ставки. На август-сентябрь пришелся бум как на "вторичку", так и на новое жилье. Возможно, впереди нас ждет определенное замедление рынка, но в дальнейшем он восстановится, - считает Пискаева. - Год-полтора назад многие покупали недвижимость на личные средства, а в последние полгода мы увидели ажиотажный спрос на ипотечные сделки.Фото: Екатерина Ершова
При этом, уверена она, увеличение первоначального взноса до 20 процентов не оказывает существенного влияния на спрос, это, скорее, психологический момент.
- Если говорить о росте цен, то на вторичном рынке стоимость квадратного метра увеличивалась не с такой скоростью, как в новостройках. Опять же важно, какая это "вторичка". Например, хрущевка вырасти в цене намного не может. А дома 2015-2020 годов постройки - это, по сути, новое жилье, цена на которое выросла в первую очередь, - прокомментировала Ольга Пискаева.По данным участников круглого стола, средняя цена квадратного метра в новом доме в Самаре сейчас стартует от 90 тысяч рублей. В сравнении с прошлым годом она выросла примерно на треть и дальше будет расти, поскольку спрос рождает предложение.
По словам заместителя директора по развитию группы компаний "Новый ДОН" Екатерины Вихляевой, стоимость жилья "завязана" еще и на обязательствах застройщиков перед банками.
- У нас проектное финансирование с банками, и ниже определенной стоимости квадратного метра мы опуститься не можем, - пояснила она. - Спрос на покупку жилья за последние месяцы заметно вырос из-за повышения ключевой ставки: клиенты, которые были одобрены под определенную ставку, хотели успеть заключить договоры, чтобы остаться при своих интересах. Стагнация в спросе возможна, но она будет минимальной. Если говорить о повышении первоначального взноса, этот фактор не отсечет поток клиентов. Все зависит от чека покупки - чем дороже объект, тем подготовленнее покупатель к расходам. Стоимость метра будет зависеть от продукта, который будут выдавать девелоперы. А покупатели будут делать более тщательный выбор между продуктами.Фото: Екатерина Ершова
О трендах рынка в контексте потребительского спроса и предложения девелоперов рассказала руководитель отдела продаж СК "Лидер" Елена Мироненко.
- Цена за квадрантный метр формируется не только из ключевой ставки. В нее входит стоимость строительных материалов и общедомового оборудования, а все это в цене не падает. Поэтому стоимость жилья на новостройки не понижается никогда. Они могут остановиться в росте, но снижения не будет, поэтому, если вы хотите решить свой жилищный вопрос, это надо делать "здесь и сейчас", - советует эксперт. - В Самаре спрос на жилье хороший. К тому же застройщики стали более тщательно подходить к своим проектам. Например, в эконом- и комфорт-классе стали появляться подземные паркинги, закрытые территории и другие опции. Когда мы проектируем жилой комплекс, то учитываем все составляющие рынка и спрос различных категорий покупателей.Фото: Екатерина Ершова
Мироненко отметила, что однокомнатные квартиры и студии, как правило, продаются в первую очередь. Зачастую они являются инвестиционными вложениями. Но дома только из "однушек" строить нельзя. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры распродаются позже. Их приобретает, как правило, конечный покупатель, который ищет жилье для себя.
- Многие сегодня понимают, что лучшее вложение денег - это инвестиции в недвижимость. Люди уже на этапе котлована предпочитают сделать взнос, понимая, что в течение нескольких месяцев цена на строящуюся квартиру может вырасти на один-полтора миллиона рублей, - пояснила представитель строительной компании.Также она добавила, что сейчас покупательский запрос нацелен на увеличение площадей. Если два-три года назад квартиры-студии имели площадь в 23-28 "квадратов", то сейчас – от 30 до 50.