Эксперты рассказали о правилах перепланировки квартир

Что такое перепланировка

  Собственники помещений в многоквартирных домах стремятся улучшить свои жилищные условия. Один из способов сделать это - перепланировка или переустройство квартиры. Как пояснила руководитель Государственной жилищной инспекции Самарской области Виктория Каткова, с точки зрения закона это две разные процедуры.

  - Жилищный кодекс РФ четко разграничивает эти понятия. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения, - рассказала она. - Перепланировка - это любые изменения его конфигурации, которые также требуют внесения изменений в техпаспорт.

  Как согласовать изменения

  В обоих случаях перед проведением работ потребуется получить согласование. Как рассказал руководитель Северо-Западного управления "Центра технической инвентаризации" Александр Карташов, собственнику или уполномоченному лицу необходимо обратиться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения объекта. Например, если речь идет про Самару, то согласователем будет администрация района. Также можно подать заявление через многофункциональный центр (МФЦ) или портал госуслуг. Заявление составляется по утвержденной форме, к нему необходимо приложить пакет документов.

  В течение 45 календарных дней после подачи выносится решение о согласовании или об отказе. В течение трех рабочих дней после принятия оно направляется или передается заявителю.

  В случае положительного решения собственник может выполнять работы. После их окончания в органы местного самоуправления необходимо подать заявление о завершении перепланировки или переустройства и представить технический паспорт с характеристиками объекта после проведения работ. Приемная комиссия приедет на место, чтобы проверить соответствие сделанного проектной документации, а также действующим нормам и правилам. Если не выявлено нарушений и расхождений, в течение трех рабочих дней составляется акт о завершении перепланировки, который направляется заявителю и в управление Росреестра по региону.

  После этого остается внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), для чего потребуется сделать технический план помещения с учетом изменений. После получения новой выписки из ЕГРН процедура считается полностью завершенной.

  Как проверить квартиру

  Далеко не каждая перепланировка разрешена законом, говорят эксперты. Приобретая квартиру, необходимо удостовериться в том, что она отвечает требованиям законодательства и другим официальным документам.

- Для того чтобы узнать, есть ли в квартире перепланировка или переустройство, можно заказать выписку из ЕГРН, в которой будет отражен план этажа, - поясняет Карташов. - Необходимо сравнить его с помещениями квартиры. Если есть какие-то разночтения в конфигурации плана этажа, то это перепланировка. Если есть разночтения с расположением оборудования, то это переустройство.

  Многие собственники пытаются оформить перепланировку или переустройство после выполнения работ. Решение остается за согласующим органом, который может узаконить изменения, выполненные в соответствии с нормами и правилами, или отказать на том основании, что они внесены самовольно.

  Несогласованное проведение работ - прямое нарушение закона, за которое предусмотрено наказание. Речь идет не только про штрафы. Собственники, выполнившие незаконную перепланировку, обязаны вернуть квартиру в первоначальное состояние. Если владелец отказывается выполнять соответствующее предписание, к нему применяются более серьезные меры, вплоть до отчуждения жилья по решению суда и его реализации с торгов.

  - Мера ответственности за нарушения законодательства достаточно большая, и прецеденты, когда люди лишались жилья из-за незаконных перепланировок, есть как по стране, так и по Самарской области, - говорит Каткова. - К этому нужно относиться очень серьезно. Если вы не выполните требования суда, то потерять квартиру вполне возможно. По ее словам, только за прошлый год и прошедший период 2022 года в ГЖИ поступило около 1 тыс. обращений по таким нарушениям, более 100 человек привлечены к административной ответственности.

  Виктория Каткова, руководитель Государственной жилищной инспекции Самарской области:

  - У собственников много желаний. Мы все знаем, что у нас очень много прав, но иногда забываем, что у нас еще масса обязанностей. Наши права заканчиваются ровно там, где они начинают нарушать права другого лица. Когда мы принимаем решение о том, что будем проводить какие-то работы в своем жилом или нежилом помещении, мы должны учитывать права сторонних лиц - соседей справа, слева, сверху и снизу.

  Александр Карташов, руководитель Северо-Западного управления "Центра технической инвентаризации":

  - Прежде чем выполнять какие-то серьезные работы в квартире, лучше обратиться к квалифицированным специалистам и получить у них консультацию о том, можно проводить данные работы или нет. В нашем предприятии эти консультации абсолютно бесплатны.

  Перемены к лучшему

  На примере Кировского района Самары начальник отдела архитектуры местной администрации Динара Калимуллина рассказала о том, что чаще всего меняют собственники в квартирах. Большинство проводимых работ - разбор межкомнатных перегородок, объединение комнат, санузлов. Изменения производят как в новых домах, так и в старом жилом фонде.

  В 2021 году с заявками на узаконивание перепланировок в администрацию района обратились 77 человек, из них 61 заявка - по жилым помещениям. За первые шесть месяцев 2022 года было подано 35 таких заявлений.

  Что запрещено при перепланировке (переустройстве):

  ­ Присоединение тамбура к одной из квартир, потому что это общее имущество жильцов. Исключение: наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
­ Демонтаж вентиляционного короба, потому что это часть центральной инженерной системы всего дома. Исключение: помещения на первом этаже и если ниже нет помещений.
­ Объединение газифицированной кухни и жилой комнаты. Исключения: наличие нескольких жилых комнат в квартире и перевод объединяемого с кухней помещения в нежилое (кухня­
столовая), или демонтаж газового и установка электрического оборудования.
­ Демонтаж несущих стен.
­ Обустройство санузлов и "мокрых" зон над жилыми помещениями других собственников. Исключение: помещения на первом этаже.
­ Обустройство мастер-ванной, когда ванная комната примыкает к спальне. Исключение: наличие двух санузлов, один из которых выходит в коридор.
­ Оставлять жилые комнаты и кухню без естественного освещения (окон).
­ Присоединять балкон к общей площади квартиры.
­ Переносить на балкон радиатор отопления или устанавливать там дополнительную батарею от центральной системы отопления.
­ Подключать водяной теплый пол на балконе к системе центрального отопления.
­ Обустройство выхода из санузла на кухню.

 
  Необходимые документы для оформления перепланировки (переустройства) жилья:

- заявление
- правоустанавливающие документы на помещение
- проект
- технический паспорт помещения
- согласие всех членов семьи (в случае обращения нанимателя жилья)
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (если такое помещение или дом,
в котором оно находится, является памятником)

  Расходы: от 8 тыс. до 25 тыс. рублей
 
Срок: от 3 до 4 месяцев