Есть ли спрос на частное жилье
Рынок загородного жилья и в целом сфера малоэтажного строительства активно развивается с 2020 года. Мощным импульсом к росту этого сегмента недвижимости стала пандемия.
- В тот период многие городские жители осознали, что комфортнее иметь собственный дом – это и спровоцировало бурный рост спроса на частное жилье, - подтверждает коммерческий директор ООО "СК Имплозия" Юлия Кибкало. - В ответ многие застройщики продолжают развивать территории в малоэтажном формате, причем этот тренд реализуется не только на территории области, но и в городской черте.
Фото: Дмитрий Бурлаков
Сегодня спрос на частное жилье сохраняет уверенные темпы роста еще и благодаря льготной ипотеке. У этих программ есть срок действия – это подстегивает покупателей принимать решения быстрее.
- Рынок активно развивается, потому что многие покупатели частного жилья стараются успеть в последний вагон и выбрать дом до того, как льготные ипотечные программы закончат действие. На сегодняшний день финальной точкой называют 1 июля 2024 года, - отметила эксперт по недвижимости, член Поволжской гильдии риелторов Светлана Савосина.
Фото: Дмитрий Бурлаков
Данные Самарастата подтверждают: возведение частного жилья остается одним из драйверов развития регионального рынка недвижимости и по объему даже превышает многоэтажное строительство. Так, 58,9 % жилья от общего количества, введенного в эксплуатацию в 2023 году, построили именно индивидуальные застройщики. В цифровом выражении это более одного миллиона квадратных метров.
- С января по март 2024 года в Самарской области возвели 410 тысяч квадратных метров индивидуальных жилых помещений, что составило 138 % по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Доля общей площади жилых помещений, построенных индивидуальными застройщиками, в общем объеме введенного жилья возросла до 69,9 %, - сообщили в Самарастате.
Растущий интерес к ИЖС подчеркивают и финансово-кредитные учреждения.
- Спрос на индивидуальное жилье в Самарской области продолжает увеличиваться опережающими темпами, - подчеркивает управляющий директор по ипотеке ВТБ в Самарской области Юлия Абрамова. - Только за первый квартал 2024 года мы зафиксировали в регионе двукратный рост выдач жилищных кредитов на загородную недвижимость по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Помимо комфортности такого формата проживания и более низкой цены квадратного метра в сравнении с новостройками, драйвером спроса выступают, конечно, госпрограммы со льготными ставками.
Фото: Дмитрий Бурлаков
Кто и когда покупает загородную недвижимость
Портрет современного собственника частного жилья – не тот, что был в начале 2000-х годов, отмечают эксперты. Во-первых, этот формат все чаще привлекает горожан, которые работают в офисах, а отдыхать хотят на своей территории.
- Среди современных жителей домов и таунхаусов много тех, кто день проводит в городе, а вечером возвращается в свой дом, чтобы отдохнуть с книгой на террасе или поухаживать за розами в цветнике. Собственный дом снимает стресс, который мы получаем в мегаполисе, становится для многих настоящим местом силы, - рассказала Юлия Кибкало.
Вторая тенденция – типичный покупатель на рынке загородного жилья стал моложе. Немало примеров, когда дом становится стартовым вариантом для молодой семьи или когда за город переезжают с маленькими детьми.
- Если раньше было привычнее видеть среди покупателей загородной недвижимости людей от 40 лет, то сейчас собственниками становятся и в возрасте 23-25 лет, когда выбирают дом в качестве первой недвижимости после вступления в брак, - говорит ипотечный брокер, член Поволжской гильдии риелторов Анна Якорхина. - Одной из причин того, что загородная недвижимость стала популярнее среди молодых покупателей, стал запуск льготной ипотеки для IT-специалистов. Этот финансовый инструмент позволяет получить кредит по сниженной ставке на сумму до 18 миллионов рублей. Для сравнения, максимальная сумма займа по семейной ипотеке составляет 6 миллионов рублей.
Фото: Дмитрий Бурлаков
Наконец, третья тенденция традиционно связана с сезонностью спроса на загородную недвижимость.
- Мы видим, как покупатели загородной недвижимости активизируются к весне и лету, - отмечает управляющий директор по ипотеке ВТБ в Самарской области Юлия Абрамова. - В эти периоды рынок первичного городского жилья даже немного начинает уступать загородному по уровню покупательской активности.
Как выбрать дом
Сегодня региональный рынок предлагает массу вариантов: от покупки земельного участка с возможностью заключить договор на строительство дома с подрядной организацией или построить жилище своими силами до покупки уже возведенного дома с любой степенью отделки. Как выбрать оптимальный вариант в этом многообразии? Руководитель коттеджного посёлка "Моя Ильинка", совладелец агентства ипотеки и недвижимости "ВИП Компания", председатель комитета по строительству Самарского регионального отделения "ОПОРА России", член группы по разработке закона об ИЖС Ярослав Сыров советует на первом этапе не руководствоваться исключительно эмоциями, а подойти к процессу выбора осознанно и системно.
- Мы разработали полноценный чек-лист из 100 вопросов для тех, кто задумался о переезде за город. Чтобы сделать верный выбор и стать владельцем по-настоящему комфортного дома, нужно учитывать целую совокупность параметров, сравнивать доступные варианты и даже выстраивать некую математическую модель в своем выборе. Но и про эмоции не забывать: конечно, в загородном доме должно быть комфортно и уютно, - отметил Ярослав Сыров.
Фото: Дмитрий Бурлаков
Среди факторов, которые непременно нужно учесть при выборе своего дома, эксперт назвал местоположение, стоимость, наличие коммуникаций, характеристику окружающей среды и поселка или населенного пункта, в котором расположен дом.
- Еще один важный параметр – юридический статус объекта. Показательно, что почти 85 % частных домов, построенных в Самарской области, возведены без проектной документации. Этим и отличается комплексный подход в загородном девелопменте от хаотичной частной застройки. Когда проект реализует девелоперская компания, она не может отклониться от согласованных параметров. Для покупателей это означает, что он получит предсказуемый и понятный продукт, - объяснил Ярослав Сыров. - К слову, сервис и инфраструктура – тоже важные параметры, которые влияют на покупательский выбор. Если для человека важен комфорт проживания в любое время года, обязательно стоит выяснить, есть ли в поселке управляющая компания, какой сервис доступен жильцам, как обслуживают внутренние дороги и места общего пользования, насколько безопасной будет его жизнь. В городе мы привыкли, что сантехник или электрик могут прийти по звонку, что мы можем работать из дома благодаря скоростному интернету. Будет ли так же за городом? Это важно выяснить до решения о покупке. Каждый сам определяет перечень запросов, которые имеют вес для него, а затем ищет дом, соответствующий этим критериям.
Как будущие домовладельцы определяют оптимальный размер жилища? Юлия Кибкало отметила, что на этапе выбора аппетиты покупателей обычно превышают метражи квартиры, которую они бы выбрали в городе.
- Как правило, небольшие дома площадью до 90 квадратных метров выбирают семьи из двух человек – например, пожилые пары, которые уже вырастили детей. Немного больший метраж – площадью до 100 квадратных метров – востребован среди семей с одним ребенком. А далее эта площадь увеличивается пропорционально количеству членов семьи. В среднем запрос от семьи с двумя детьми – это дом, в котором у каждого ребенка и у родителей будет своя комната, а также найдется место для гардеробной и оборудованной террасы. Еще одна важная особенность: при выборе частного жилья многие не приемлют стандартные решения и хотят видеть планировку, которая отвечает их запросам. Удобно, когда это возможно реализовать в типовом проекте: добавить персонального комфорта, не изменяя конструктив.
Как приобретают загородное жилье
Покупка дома – это серьезная трата, порой одна из самых масштабных за всю жизнь. Несмотря на то, что актуальные условия по ипотеке меняются, этот финансовый инструмент для многих остается единственным способом обзавестись собственным загородным жильем. И сегодня многие частные дома выглядят более привлекательным вариантом для покупки в ипотеку, чем городские квартиры.
- Актуальная средняя ставка в 18 % на вторичную недвижимость для большинства заемщиков стала просто неподъемной, к тому же цены существенно выросли. Так, покупка 3-комнатной квартиры площадью около 60 квадратных метров в городе может повлечь ежемесячный ипотечный платеж порядка 100 тысяч рублей. Это существенная финансовая нагрузка. Альтернативой может стать покупка загородного дома площадью около 100 квадратных метров по сниженной ставке в рамках ипотечной программы с господдержкой. А если использовать инструмент сельской ипотеки, то ставка будет минимальной, около 3 %, - рассуждает Анна Якорхина.
Еще одна распространенная дилемма, с которой сталкиваются будущие собственники загородного жилья: купить готовый дом или построить его самому? Юлия Абрамова отмечает, что в одном из этих вариантов банк-кредитор видит больше рисков:
- Если будущий владелец дома делает выбор в пользу готового объекта или заключает договор с подрядной организацией, которая аккредитована в банке, с точки зрения кредитной организации у такой сделки куда меньше рисков. Все же сегмент загородного жилья уверенно движется в сферу цивилизованных рыночных отношений, а значит, надежность застройщика или подрядчика должна быть подтверждена.
