7 февраля в пресс-центре Самарского областного вещательного агентства состоялся круглый стол "Рынок жилой недвижимости: от стагнации к стабилизации". Эксперты отрасли обсудили, как события 2022 года отразились на региональном рынке жилья и какие тенденции на его поле уже задает год текущий.
Курс на стабилизацию
По словам руководителя управления развития жилищного строительства министерства строительства Самарской области Оксаны Тамодлиной, рынок жилья в регионе находился в состоянии стагнации.
- Мы остановились. Это показывает ввод жилья: по итогам 2022 года он составил 1,881 млн квадратных метров, годом ранее - 1,886 млн. Некоторые застройщики вынуждены были приостановить работы. Сейчас мы наблюдаем ввод жилья, строительство которого началось два-три года назад. Новые проекты, как и по всей Российской Федерации, несколько замедлили свой темп - продавать стало сложнее: изменилась ставка по ипотеке, поменялось наполнение банковских продуктов. К тому же сам покупатель теперь не меняет хорошее на лучшее, а просто приобретает хорошее, - обрисовала картину руководитель управления.
Фото: Юлия Рубцова
Представитель министерства отметила, что цена за квадратный метр в прошлом году выросла на 30-40 % в Самарско-тольяттинской агломерации, а в отдаленных муниципалитетах не изменились. Тем не менее, по ее словам, рынок показывает признаки стабильности.
- Мы принимаем меры, чтобы он развивался. Этому в том числе способствует механизм комплексного развития территорий. Рассчитываем, что в этом году на уровне Российской Федерации будет принята новая программа развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Пандемийный период показал, что у граждан есть желание приобретать жилой дом или дом на двух хозяев, чтобы жить где-то на природе и в случае новых ограничений оказаться в комфортных условиях проживания, - считает Оксана Тамодлина.
В планах Правительства региона на 2023 год ввести в эксплуатацию 2,192 млн квадратных метров.
- К этому мы прилагаем все возможные усилия: развиваем различные проекты жилищного строительства, закупаем в большом объеме жилье, в том числе и для муниципальных нужд в рамках программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Кроме того, завершают строительство проблемные объекты обманутых дольщиков. В купе это должно позволить нам выполнить поставленную перед собой задачу, - отметила Тамодлина.
Готовое или новое?
В ушедшем году самарцы предпочитали покупать жилье на вторичном рынке, а не в новостройках. В цифрах это подтвердил руководитель Абсолют Банка в Самаре Алексей Ларгин. Статистика банка зафиксировала, что доля сделок по готовому жилью хотя и сократилась по сравнению с 2021 годом с 75 до 64 %, но все же осталась превалирующей.
- Прежде всего, это произошло за счет роста популярности госпрограммы 2020-2023 и "Семейной ипотеки", - объяснил положение дел эксперт. - Мы прогнозируем, что в первой половине 2023 года доля сделок с вторичным жильем достигнет 80 %, а с новостройками по госпрограммам сократится до 20 %. Предпосылки для этого есть. В январе мы зафиксировали рост доли сделок с готовыми квартирами до 77 % от общего числа.
По мнению банкира, самарцы чаще выбирают вторичку, потому что это практически полностью готовые к заселению квартиры. Не нужно месяцами ждать сдачи жилья в эксплуатацию, а потом делать там ремонт. Кроме того, выбор вариантов на рынке вторичного жилья традиционно больше. Влияет на выбор покупателей и ценовой фактор.
- Стоимость квадратного метра вторички в Самаре в январе 2023 года составила 95 тысяч рублей. Квадратный метр в самарской новостройке стоит дороже - 103 тысячи рублей, - привел цифры Ларгин.
Фото: Юлия Рубцова
Директор по развитию агентства недвижимости "СмениКварти.ру" Михаил Киндеев на примере риелторской деятельности отметил тенденцию на снижение цен на вторичное жилье.
- Застройщики этого себе позволить не могут, поскольку цены на стройматериалы подросли, и снижать стоимость новой квартиры сейчас нерентабельно. Вторичка же от стройматериалов не зависит, поэтому цены идут вниз и будут снижаться дальше, - считает эксперт.
Одну из причин, почему на данный момент увеличилась доля вторичного жилья на рынке, Михаил Киндеев видит в том, что собственники начали продавать ту недвижимость, которую ранее приобретали в качестве инвестиций. Делают они это для того, чтобы далее вложить сохраненные средства в более выгодные проекты.
Риелтор также рассказал, что среди самарских покупателей пользуется спросом вторичное жилье от 2 до 3 млн рублей, чаще всего это "хрущевки" в пределах Самары:
- Но таких цен и объектов сейчас мало, поэтому люди вынуждены переходить на уровень от 3 до 5 млн и оформлять ипотеки.
Фото: Юлия Рубцова
Сколько стоит ипотека?
- Самый значительный чек - при покупке жилья в рамках "Семейной ипотеки" - 4,1 млн рублей, - отмечает руководитель Абсолют Банка в Самаре. - Как правило, заемщики выбирают большие 2-3-комнатные квартиры. По собственным программам банка (это вторичное жилье) средний чек - 3 млн рублей. Самый скромный чек оказался по госпрограмме 2020-2023 - 2,7 млн рублей. В рамках этой программы заемщики чаще покупали однокомнатные квартиры и студии.
По его мнению, в этом году средний чек будет постепенно увеличиваться на 5-10 %. Доля ипотечников среди покупателей жилья за год не изменилась и составила около 70 % от их общего числа.
- Мы ожидаем, что она сохранится на этом уровне либо незначительно увеличится до 73-75 %,- отметил Алексей Ларгин.
По словам представителя банка, чаще всего ипотеку в Самарской области берут женщины в возрасте 35-45 лет, они составляют 55 % всех тех, кто обращается за кредитом на жилье. Средний ежемесячный доход заемщика на семью в 2022 году изменений не претерпел и составил 50-70 тыс. рублей.
В Самарской области действуют как общефедеральные программы поддержки льготного семейного кредитования, так и региональные. Как рассказала Оксана Тамодлина, врачи и учителя в губернии пользуются дополнительными мерами поддержки. Им компенсируют часть первоначального взноса и часть ставки по ипотеке.
За городом, но в цивилизации
Обсудили за круглым столом и одну из заметных тенденций рынка недвижимости последних лет - стремление граждан приобрести жилье за городом. Немало такому развитию событий поспособствовали пандемия и распространенность удаленного трудоустройства. Запрос на ИЖС вырос, но современный городской обитатель, перебираясь за город, не хочет взваливать на себя коммунальное обслуживание частного дома, а также лишаться привычной социальной обстановки и окружения.
- Жители Самарской области все больше хотят жить в комьюнити и ожидают от загородной жизни организованного сервиса, - говорит основатель девелоперской компании ASSET Сергей Евсеев. - За последние 15 лет клиент ИЖС поменялся значительно. Если раньше ему достаточно было купить участок и построить на нем жилой дом, не принимая во внимание окружающую инфраструктуру, дороги, социальные объекты, то сейчас клиент хочет единую архитектуру, закрытый поселок, сервисную компанию, чтобы на территории были объекты спортивного и культурного досуга. Все это мы и стараемся обеспечить.
Фото: Юлия Рубцова
О том, что интерес к такому виду жилья не падает даже в сложные экономические периоды, говорит статистика продаж.
- В 2022 году мы не почувствовали снижения продаж и даже приросли на 24 %, - говорит девелопер. - В 2023 году планируем прирасти процентов на 50. Если же давать общую оценку самарскому рынку, предполагаю, что будет небольшое падение.
Чаще всего недвижимость в малоэтажных домах самарцы приобретают для личного проживания, и лишь 2-3 %, чтобы инвестировать. При этом около 30 % собственников живут в загородных домах постоянно, 70 % - только в летний период. Как отметил глава девелоперской компании, коттеджи в 80 % случаев покупают в ипотеку.
Несмотря на возрастающий интерес к жизни вне города, до недавнего времени самарцы с опаской относились к приобретению загородной недвижимости у девелоперов.
- Интерес у людей есть, но рынок долгое время был нецивилизованным, и на нем хватало некомпетентных застройщиков, которые обманывали покупателей. Здесь свою репутацию приходится доказывать много лет, - говорит Сергей Евсеев. - Рынок ИЖС еще в зачатке, его нужно делать цивилизованным. Государству удалось это сделать с высотками, теперь оно добралось до коттеджных поселков, до ИЖС.
В частности, для того чтобы обезопасить покупателей загородной недвижимости, с 2019 года в России действует такая модель работы застройщиков, как проектное финансирование. Оно подразумевает использование девелоперами заемных или собственных средств для строительства объектов недвижимости. До того, как здание будет введено в эксплуатацию, деньги дольщиков хранятся на специальных эскроу-счетах, открытых в аккредитованных Правительством банках. Проектное финансирование позволяет покупателям чувствовать себя более защищенными при покупке недвижимости на стадии строительства и не переживать о сохранности собственных средств. Если застройщик работает с эскроу-счетами, его можно отнести к сегменту надежных. Самарская компания ASSET также работает с механизмами проектного финансирования.
Сергей Евсеев пояснил, что подобная практика - прежде всего признак безопасности для всех участников строительства.
- В проектном финансировании банк является партнером застройщика. Он помогает и в то же время контролирует управление процессом. Аналитики банка не дадут денег, если посчитают, что проект убыточный или высокорискованный. Если банк одобряет проектное финансирование, это означает, что, по их данным, проект как минимум жизнеспособен. Плюс для девелоперов в том, что срок возведения коттеджного поселка в этом случае в два-три раза быстрее. А для покупателя проектное финансирование - это дополнительная гарантия, что поселок будет достроен, поскольку проект финансируется и все расходы уже покрыты банком. И второе - в этом случае покупатель отдает деньги не девелоперу, а банку. Если клиент вдруг передумает покупать дом, он свои деньги получит обратно. На мой взгляд, инструмент проектного финансирования в части ИЖС будет дальше все больше распространяться. И в ближайшие три-пять лет мы увидим рост коттеджных поселков по всей России, - уверен специалист.
